Baugenehmigung einholen: Vorschriften & Tipps

von | Okt 27, 2020 | Baufinanzierung

deagreez/stock.adobe.com

Du willst Dir endlich ein eigenes Zuhause schaffen, mit allem, was dazugehört? Damit das gelingt, sind zunächst einige Behördengänge nötig. Denn egal ob kleine oder große Projekte – wer bauen möchte, braucht eine offizielle Baugenehmigung. Dafür prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob Dein Vorhaben wirklich mit allen gesetzlichen Vorschriften konform geht. Erst wenn das geklärt ist, kannst Du mit den Bauarbeiten beginnen.

Aber wie bekommt man eine Baugenehmigung? Wann und wo muss man sie beantragen? Welcher Zeit- und Kostenaufwand ist damit verbunden? Antworten auf solche und ähnliche Fragen findest Du in diesem Artikel. Hier kannst Du nachlesen, wie Du die ersten Schritte Richtung Eigenheim erfolgreich meisterst.

Wann brauchst Du eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich haben deutsche Bürgerinnen und Bürger das Recht, eigene Grundstücke nach ihren Wünschen zu gestalten. Das heißt allerdings nicht, dass Du sofort loslegen kannst, Dein Privatgrundstück nach Lust und Laune zu bebauen. Zuerst musst Du nachweisen, dass bestimmte Richtlinien erfüllt sind. Hierzu zählen:

  • ein korrekt gestellter Bauantrag
  • ein genauer Bebauungsplan
  • Berücksichtigung des Nachbarschutzes

Die einzelnen Vorgaben können je nach Wohnort stark variieren. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung, die in der Regel über das Internet kostenlos einsehbar ist. Im Voraus solltest Du Dich unbedingt genau informieren, welche Regelungen in Deiner Gemeinde gelten. Prinzipiell kannst Du davon ausgehen, dass Du immer eine Baugenehmigung brauchst, es sei denn:

  • das Gebäude hat keine Aufenthaltsräume für Personen
  • das Gebäude umfasst eine Fläche von weniger als 30 qm

Sicherheitshalber solltest Du auch kleinere Projekte immer mit der örtlichen Bauaufsichtsbehörde abklären. Das gilt unter anderem für:

 

  • Wintergärten
    Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen verschieden: In Bayern sind solche Anbauten bspw. immer genehmigungspflichtig. In Thüringen machen dagegen nur beheizte Wintergärten über mehr als 20 m² eine Baugenehmigung erforderlich.
  • Carports
    Auch für freistehende Unterstände am Haus brauchst Du normalerweise eine amtliche Erlaubnis. Nur besonders kleine Carports darfst Du eventuell ohne Baugenehmigung aufstellen.
  • Terrassen
    Hier gilt ebenfalls: Ohne amtliche Erlaubnis läuft nichts. Insbesondere bei Terrassenüberdachungen oder Unterkellerungen musst Du eine Baugenehmigung einholen.
  • Gartenschuppen
    Sofern Du einen vorgefertigten Bausatz aus dem Fachhandel verwendest, kannst Du möglicherweise auf einen Bauantrag verzichten. Dabei darf der Schuppen allerdings keinen Aufenthaltsraum für Personen beinhalten.
t

Schon gewusst?

Die vorgeschriebenen Größen für genehmigungsfreie Gartenhäuschen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Lass Dich in jedem Fall persönlich beraten, bevor Du ein Bauprojekt in Deinem Garten startest. Hierfür wendest Du Dich am besten an die technischen Sachbearbeiter der örtlichen Bauaufsichtsbehörde.

Bauantrag stellen – So funktioniert‘s

Als Zwischenfazit lässt sich festhalten: Wenn Du auf Deinem Grundstück bauen möchtest, brauchst Du in der Regel immer eine offizielle Baugenehmigung. Um diese zu beantragen, wendest Du Dich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Dort erhältst Du oftmals vorgefertigte Bauantragsformulare, die Du vollständig ausgefüllt abgeben musst. Darüber hinaus benötigst Du folgende Unterlagen:

  • Bauzeichnung des Architekten (Maßstab 1:100)
  • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Informationen über die wegemäßige Erschließung (d. h. die Verbindung des Grundstücks mit einer öffentlichen Straße)
  • Technische Details des geplanten Gebäudes (z. B. zu Heizungs- und Lüftungsanlagen)
  • Nachweise zu Standsicherheit und Statik
  • Nachweise über Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz etc.
  • Lageplan des Katasteramtes (d. h. der amtlichen Stelle, die alle Register über die Grundstücke eines bestimmten Bezirks verwaltet)
  • Bauzahlenberechnung (in Bezug auf Nutz- und Wohnfläche)
  • Höhenplan
  • Berechnung der bebauten Grundstücksflächen
  • Zustimmungserklärungen der angrenzenden Nachbarn

Abhängig von den örtlich geltenden Regelungen kann das jeweilige Amt noch weitere Dokumente von Bauherren einfordern. Nachdem Du alle Unterlagen vollständig eingereicht hast, prüft die Behörde Deinen Bauantrag. Sofern sie nichts weiter zu beanstanden hat, erhältst Du daraufhin eine Baugenehmigung in schriftlicher Form. Diese beinhaltet neben den eingereichten und geprüften Unterlagen folgende Informationen:

 

  • Antragsdatum
  • Grundstücksadresse
  • Bezeichnung des Vorhabens
r

Wichtig zu wissen

Es gibt keine einheitlichen Regelungen zur Bearbeitungszeit von Bauanträgen. Lediglich die Landesbauordnung in Baden-Württemberg schreibt eine maximale Dauer von zwei Monaten vor. In anderen Bundesländern ist oftmals Geduld notwendig. Wenn Du Glück hast, hältst Du Deine Baugenehmigung schon nach einigen Wochen in der Hand. Manche Antragsteller müssen allerdings auch ein halbes Jahr bis zum Baubeginn warten.

Wieviel kostet eine Baugenehmigung?

Eine offizielle Erlaubnis von der Bauaufsichtsbehörde gibt es nicht umsonst. Für den gesamten bürokratischen Aufwand musst Du ein paar zusätzliche Gebühren einkalkulieren. Allgemein gilt die Faustregel: Ein Bauantrag und die anschließende Baugenehmigung bringen es auf etwa 0,5 Prozent der geplanten Baukosten. Wer es ganz genau nimmt, kann auch diese Formel verwenden:

Bebauter Raum in Kubikmetern
x Bauwert in Euro pro Kubikmeter
/ 0,5 Prozent
= Kosten des Bauantrags

 

Basierend auf dieser Rechnung fallen bei einem Neubau im Wert von 300.000 Euro circa 1.500 Euro für den Bauantrag an. Wieviel Du für Dein eigenes Projekt einplanen solltest, zeigt unser Ratgeber zur Baufinanzierung. Bei kleineren Vorhaben musst Du mit einer Mindestgebühr von ca. 200 Euro rechnen. Spezielle Genehmigungen (z. B. um Bäume zu fällen) fallen unter Umständen etwas teurer aus.

r

Wichtig zu wissen

Zusätzliche Anbauten wie beispielsweise eine Garage solltest Du von Anfang an in den Bauplan mit aufnehmen. So musst Du am Ende nicht mehrere Baugenehmigungsverfahren finanzieren.

Konsequenzen bei Nichtbeachtung der Vorschriften

Unabhängig davon, ob Du ein mehrstöckiges Familienhaus planst oder einen Carport aufstellen möchtest – die örtlichen Vorschriften solltest Du auf jeden Fall exakt einhalten. Andernfalls musst Du mit Konsequenzen rechnen. Selbst für kleinere Veränderungen ohne Baugenehmigung gibt es unter Umständen Bußgelder von bis zu 7.500 Euro. Ein weiteres Risiko: Wenn die Aufsichtsbehörde einen nicht genehmigten Bau entdeckt, darf sie diesen abreißen lassen.

Berücksichtige die Rechte Deiner Nachbarn

Laut Gesetz haben Anlieger unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, Widerspruch gegen ein Bauvorhaben einzulegen. Daher solltest Du als Antragsteller Folgendes prüfen:

  • Entsprechen die Abstandsflächen der vorgeschriebenen Norm?
    (In der Regel musst Du einen Abstand von mindestens drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten.)
  • Passt das geplante Gebäude zum Gebietscharakter ?
    (Für Wohngebiete gelten andere Vorschriften als für Gewerbegebiete. Wenn Du Dich daran nicht hältst, können Nachbarn beispielsweise eine Beschwerde wegen unzumutbarer Belästigung einlegen.)
  • Bleibt der gesetzliche Drittschutz gewährleistet?
    (Wenn Dein Bauvorhaben die zulässige Flächennutzung oder Gebäudehöhe überschreitet, haben Anlieger das Recht auf Widerspruch.)

Normalerweise lassen sich anfängliche Bedenken schnell in einem persönlichen Gespräch klären. Wichtig ist, dass Du Deine Nachbarn frühzeitig über anstehende Baumaßnahmen informierst. Dabei solltest Du möglichst verständlich erklären, was Du vorhast und aus welchen Gründen Du baust. Einige freundliche Worte und eine Tasse Kaffee legen oftmals schon den Grundstein für eine erfolgreiche Baugenehmigung.