Baunebenkosten: Alle Posten im Überblick

von | Aug 7, 2020 | Baufinanzierung

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Du baust ein Haus? Vergiss bei der Finanzierung nicht die Baunebenkosten: Denn vor, während und nach der Bauphase kommen verschiedene Posten für Versicherungen, Grunderwerb und Co. auf Dich zu. Informiere Dich hier ausführlich darüber.

Wenn Du ein Haus finanzierst, solltest Du als Bauherr Kosten für Grundstück, Gebäude und Arbeitskräfte einplanen. Das ist allerdings noch nicht alles. Denn auch abseits des eigentlichen Baus fallen Zahlungen an. Zu diesen sogenannten Baunebenkosten zählen zum Beispiel die Baugenehmigung, der Grundbucheintrag, ein Prüfstatiker oder die Außenanlage. Vergiss diese nicht, wenn Du die Kosten für Dein neues Haus berechnest und die Höhe der Baufinanzierung festlegst. Denn sie können bis zu 20 Prozent oder mehr des Gesamtbetrags ausmachen. Mit welchen Baunebenkosten Du rechnen solltest, erfährst Du in den folgenden Checklisten. Schließlich möchtest Du die anfallenden Kosten ja möglichst realistisch einschätzen.

Nebenkosten von Spatenstich bis Richtfest

Grundstück, Handwerkerleistung und Material – das war es noch nicht ganz. Als Bauherr kommen noch weitere Kosten auf Dich zu. Diese sind von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Die DIN 276-1 gliedert die Baukosten für ein Haus übersichtlich in verschiedene Bereiche. So können Architekten und Bauherren den Gesamtbetrag relativ genau einschätzen. Ein Bereich, die Kostengruppe 700, bezeichnet die Baunebenkosten. Lies im Folgenden, welche das sind. Sie entstehen in unterschiedlichen Phasen des Hausbaus:

1. Baunebenkosten vor Baubeginn

Bagger und Kran haben noch nicht einmal losgelegt. Und trotzdem entstehen bereits Nebenkosten: etwa, wenn Du ein Grundstück kaufst oder die eigentlichen Bauarbeiten vorbereitest. Folgende Posten sollten alle Bauherren bei ihrer Budgetplanung beachten:

Maklerprovision

Wenn ein Immobilienmakler ein Grundstück für Dich findet, bekommt er Provision. Die Maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt und orientiert sich daher an den üblichen Preisen in der Region. Sie beträgt meist 3 – 7 % des Kaufpreises.

Grundbuch- und Notarkosten

Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Hierfür ruft der Notar ein Honorar auf, das sich i. d. R. nach dem Grundstückswert richtet .
Um tatsächlich Eigentümer des Grundstücks zu sein, benötigst Du die Eintragung ins Grundbuch. Falls Du für die Finanzierung eine Sicherheit brauchst, muss auch eine sog. Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt verlangt hierfür eine Kostenpauschale. Diese richtet sich für die Eintragung ins Grundbuch nach dem Kaufpreis und für die Grundschuld nach der tatsächlichen Höhe. Da der Notar i. d. R. die Eintragung der Grundschuld übernimmt, rechnet er die dort anfallende Gebühr häufig mit ab.

Für Grundbuch- und Notarkosten fallen insgesamt ca. 2 % des Kaufpreises an.

Grunderwerbsteuer

Für Dein neues Grundstück zahlst Du eine Grunderwerbsteuer. Deren Höhe hängt vom Kaufpreis ab. Seit 2016 können die Bundesländer außerdem selbst entscheiden, wie hoch der Steuersatz ist. Während er in Bayern und Sachsen noch bei 3,5 % liegt, haben ihn die anderen Bundesländer inzwischen auf bis zu 6,5 % erhöht (Stand 2020).

Vorbereitungen für die Bauarbeiten

Kosten entstehen z. B. für die Vermessung oder Freimachung des Grundstücks, wenn Du vorhandene Gebäude abreißen oder Bäume roden lässt. Planst Du einen Keller? Dann muss die Grube ausgehoben und die Erde entsorgt werden. Außerdem brauchst Du ggf. eine Baustraße, einen Kranstellplatz und Baustrom.

Erschließungskosten

Benötigt werden Anschlüsse für Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, Kabelfernsehen und Internet.

Kosten für Prüfarbeiten

Ein Prüfstatiker sollte die Bauzeichnungen im Vorfeld sichten und absegnen.

Vor Baubeginn kannst Du ein Baugrund- und Bodengutachten erstellen lassen. Es zeigt die Qualität des Bodens und, wie er beschaffen ist. Das Ergebnis kann Kosten und Bauweise Deiner Immobilie beeinflussen.

Denke darüber nach, den Vertrag mit dem Bauträger vorab von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. So vermeidest Du von Beginn an rechtliche Fallstricke.

Baugenehmigung

Die Kosten für die Baugenehmigung richten sich nach dem jeweiligen Genehmigungsverfahren. Mache Dich hierzu bei Deiner Stadt oder Gemeinde schlau.

2. Baunebenkosten während der Bauphase

Wenn Du das Grundstück gekauft und alles vorbereitet hast, beginnt der tatsächliche Bau. Zu den Nebenkosten, die während dieser Phase entstehen, gehören vor allem Versicherungsprämien. Einige Versicherungen sind verpflichtend beziehungsweise werden dringend empfohlen:

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Als Bauherr bist Du für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Die Bauherrenhaftpflicht schützt Dich vor Schadensersatzansprüchen Dritter, wenn Personen-, Sach- oder Vermögensschäden auf dem Baugrundstück auftreten. Bspw. verletzen sich spielende Kinder, ein umstürzendes Gerüst beschädigt das Auto des Nachbarn oder herabfallende Teile treffen Fußgänger.

Bauleistungsversicherung

Damit sicherst Du Dich gegen unvorhersehbare Schäden durch Unwetter, Vandalismus oder Materialfehler ab. Feuerschäden sind nicht eingeschlossen.

Feuerrohbauversicherung

Sie deckt Schäden am Rohbau durch Brände, Blitzschlag oder Explosionen ab. Ist das Haus fertig, kannst Du diese in der Regel beim Versicherer in eine Wohngebäudeversicherung umwandeln. Oft ist die Feuerrohbauversicherung auch automatisch eingeschlossen, wenn Du eine Wohngebäudeversicherung beantragst und mitteilst, dass Du ein Haus baust.

Bauhelferversicherung

Wenn Freunde beim Hausbau unterstützen, kannst Du ordentlich sparen. Teuer kann es aber werden, sobald sich Deine Bauhelfer verletzen. Melde diese daher bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft an und schließe eine Bauhelferversicherung ab. Sie greift, wenn Du oder Deine Bekannten sich beim Arbeiten am Haus verletzen.

Extra-Tipp!

Lass Dich im Zweifel von einem Fachmann beraten, welche Versicherungen für Dich sinnvoll sind.

Darüber hinaus können in dieser Phase weitere Baunebenkosten auftreten:

Architektenhonorar

Die Bezahlung erfolgt über einen Kosten-, Zeit- oder Volumentarif. Auch eine Pauschale basierend auf einem Kostenvoranschlag ist denkbar. Die Variante wählst Du in Absprache mit Deinem Architekten.

Gutachten durch TÜV oder Bauherrenschutzbund

Engagiere einen externen Sachverständigen, wenn es Unstimmigkeiten mit dem Bauleiter gibt oder Du die Qualität der vorgenommenen Arbeiten überprüfen möchtest. Dieser steht uneingeschränkt auf Deiner Seite, während der Bauleiter möglicherweise eher die Interessen seines Arbeitgebers vertritt. Der Sachverständige erstellt ein Gutachten, das per Definition zu den Baunebenkosten zählt.

Bauzeitzinsen

Während Du eine Immobilie baust, zahlst Du Zinsen für Deinen Kredit. Dieser wird üblicherweise in Teilen ausgezahlt, abhängig vom Baufortschritt. Bauzeitzinsen setzen sich daher aus zwei Komponenten zusammen: Zinsen für die ausgezahlten Teilbeträge und Bereitstellungszinsen für das noch nicht ausgezahlte Geld. Dauern die Arbeiten am Haus länger als geplant, erhöhen sich auch die Bauzeitzinsen.

Deshalb: Gehst Du von einer längeren Bauphase aus, lohnt sich ein Finanzierungspartner, der für einen möglichst langen Zeitraum keine Bereitstellungszinsen berechnet.

Extra-Tipp!

Überzeuge Dich regelmäßig von der Qualität der Arbeiten an Deinem Haus. Je früher Du Mängel entdeckst, desto eher kannst Du sie beseitigen oder sogar verhindern.

3. Baunebenkosten nach dem Hausbau

Die Bauarbeiten sind abgeschlossen und Dein neues Heim steht – juhu! Allerdings fallen danach noch einige Nebenkosten an:

Kosten für den Innenausbau

Selbst in einer schlüsselfertigen Immobilie gibt es noch viel zu tun, bis Du Dich darin so richtig wohlfühlst: Zu den Baunebenkosten zählt bspw. der Lohn für Handwerker, die den Boden verlegen.

Kosten für Außenanlagen

Bei Deinem neuen Haus soll von vorne bis hinten, draußen bis drinnen alles passen. Plane deshalb Budget für Terrasse, Garten, befestigte Wege und Stellplätze ein. Möchtest Du außerdem einen Carport? Dann berücksichtige diesen am besten schon im Vorfeld in Deiner Kostenaufstellung.

Mit welchem Betrag ist zu rechnen?

Viele Bauherren unterschätzen die Höhe der Baunebenkosten oder sind sich unsicher, welche überhaupt für ihr Bauprojekt relevant sind. Wenn es Dir auch so geht, lass Dich von Experten beraten. Die Nebenkosten können bis zu 20 Prozent des gesamten Projekts ausmachen. Pauschale Aussagen zu Kostenarten und deren Höhe lassen sich aber schwer treffen. Klar, denn jedes Bau-Projekt ist individuell. Die Grundstücksbeschaffenheit und die gewünschten Versicherungen unterscheiden sich.

Spezialfall – Baunebenkosten beim Fertighaus

Wenn Du Dich für ein Fertighaus entscheidest, profitierst Du von kurzen Bauzeiten und fixen Baukosten. Hier fallen ebenfalls Baunebenkosten an, zum Beispiel:

  • Grunderwerbsteuer
  • Erschließungskosten
  • ggf. Maklerprovision

Selbst wenn das Haus nahezu schlüsselfertig geliefert wird, solltest Du weiteres Budget einplanen für:

Innenausbau

Das Haus steht. Allerdings gibt es innen noch viel zu tun, etwa Malerarbeiten oder Fußböden verlegen.

Gartengestaltung

Hecke als Sichtschutz oder Swimmingpool? Berücksichtige das bei Deiner Baufinanzierung.

Gutachten

Auch ein Fertighaus solltest Du nach Bauabschluss von einem Statiker überprüfen lassen.

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Wichtig zu wissen

Wie sieht es an der Versicherungsfront aus? Lass Dich am besten beraten, welche Policen bei Fertighäusern empfehlenswert sind. Die Bauzeit ist bei einem Fertighaus häufig kürzer als bei einem kompletten Neubau und es sind teilweise andere Arbeiten zu erledigen. Vielleicht brauchst Du keine Hilfe von Freunden und kannst daher auf eine Bauhelferversicherung verzichten.

Kosten beim Hausbau: 5 Experten-Tipps zum Abschluss

  1. Der frühe Vogel fängt den Wurm: Rechne schon in der Planungsphase spezielle Wünsche, Versicherungen o. Ä. ein. Dann kannst Du die Baukosten zwar nicht genau, aber zumindest annähernd einschätzen.
  2. Vergleiche Angebote für Entsorgung und Versicherungen, um die Gesamtkosten zu senken.
  3. Informiere Dich über Fördermöglichkeiten, etwa durch die KfW oder die Kommunen.
  4. Bringe mindestens so viel Eigenkapital mit, dass Du damit Baunebenkosten wie die Maklergebühr, die Grunderwerbssteuer sowie Grundbuch- und Notarkosten selbst tragen kannst.
  5. Schaffe Dir einen finanziellen Puffer. Dadurch vermeidest Du Nachfinanzierungen, wenn Du die bestehenden Baukosten nicht mehr decken kannst. Benötigst Du diesen Puffer nicht, kannst Du ihn durch eine Sondertilgung zurückzahlen. Viele Bauherren ziehen mit dem übrigen Geld aber auch Investitionen vor, die erst für später geplant waren: etwa eine Terrassenüberdachung oder einen Carport.