Ablauf beim Immobilienkauf: In 7 Schritten zu Haus & Co.

von | Aug 7, 2020 | Baufinanzierung

iStock.com/anilakkus

Raus aus der Singlewohnung und rein ins eigene Haus mit Garten. Oder möchtest Du in einer schicken Eigentumswohnung in der Großstadt leben? Vielleicht willst Du Dein Geld auch sinnvoll in Immobilien anlegen. Dann stellst Du Dir sicher einige Fragen: Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf? Was gibt es zu beachten? Wir verraten Dir die wichtigsten Schritte – von der Idee bis zur Schlüsselübergabe!

1. Immobilie finden

Ein Haus oder eine Wohnung sind langfristige Geldanlagen. Es will gut überlegt sein, welche Immobilie Du kaufst. Schließlich soll sie ja zu Deinen Ansprüchen passen.

 

Welche Immobilie soll es sein?

Zuerst einmal solltest Du Dir natürlich überlegen, was Du suchst:

  • Zu welchem Zweck möchtest Du die Immobilie kaufen: Möchtest Du sie selbst nutzen oder vermieten?
  • Wie viel Platz benötigst Du?
  • Soll es eine schicke Eigentumswohnung in der Großstadt oder ein charmantes Häuschen im Grünen sein?

Es ist immer sinnvoll, sich nicht auf einen Typ festzulegen. Vielleicht muss es ja gar nicht das Einfamilienhaus in der Vorstadt sein. Vielleicht wirst Du auch in einer geräumigen Eigentumswohnung mit Dachterrasse glücklich. Wer Wohnungen im Szene-Viertel einer Stadt vermieten möchte, sucht womöglich sehr lange. Dabei sind auch Immobilien im Speckgürtel einer Stadt eine gute Geldanlage.

Versteife Dich also nicht zu sehr auf einen bestimmten Immobilientyp. Dann kommst Du wahrscheinlich schneller zum Ziel.

 

Immobilie finden: So klappt’s

Viele Wege führen ins eigene Zuhause: Eine einfache und bequeme Möglichkeit, eine passende Immobilie zu finden, sind Onlineportale. Dafür musst Du zunächst nicht einmal vom Sofa aufstehen. Gib einfach die Stadt und den Umkreis an, in dem Du suchst. Dann kannst Du Dir alle Angebote ansehen, eine Vorauswahl treffen und potenzielle Verkäufer anschreiben oder anrufen. Aber auch unterwegs wirst Du möglicherweise fündig. Denn Banken oder dieGemeinde hängen oft Angebote aus.

Oder Du beauftragst einen Immobilienmakler. Er nimmt Dir Arbeit ab, indem er Dir Angebote entsprechend Deiner Wünsche vorstellt. Er ist Experte in der Branche, kennt sich daher mit den üblichen Preisen aus und liefert Tipps zur Finanzierung. Zudem kann er Dir Fragen rund um Kaufvertragsrecht oder den Ablauf eines Immobilienkaufs beantworten. Vielen zukünftigen Immobilienbesitzern spart ein Makler also Zeit und Nerven.

r

Wichtig zu wissen

Wenn Du einen Makler beauftragst, erhöhen sich die Gesamtkosten für den Immobilienkauf um etwa drei bis sechs Prozent.

 4 Tipps für die Besichtigung von Haus, Wohnung & Co.

Hast Du eine passende, bereits existierende, Immobilie gefunden? Mache doch direkt einen Besichtigungstermin aus. Es ist wichtig, dass Du Dir vor dem Immobilienkauf ein genaues Bild vom Gebäude und dem Umfeld machst. Stellst Du Mängel wie einen nassen Keller oder ein undichtes Dach fest, kannst Du Dich entweder gegen den Kauf entscheiden oder zumindest nochmal mit dem Verkäufer über einen geringeren Preis sprechen.

1. Vier-Augen-Prinzip

Spätestens zur zweiten Besichtigung nimmst Du Dir am besten einen Gutachter bzw. Bausachverständigen mit. Oder Du sparst die Kosten für den Experten, indem Du Bekannte fragst, die sich mit Elektrik, Mauerwerk oder Heizungsbau gut auskennen. Sachverständige entdecken, was Laien oft verborgen bleibt: Etwa Renovierungsstau. Dieser entsteht, wenn der Vorbesitzer nötige Renovierungsarbeiten nicht vorgenommen hat, und kann teuer für Dich werden. Aber auch veraltete Technik, schlechte Qualität der verbauten Materialien oder der bisher durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen entdecken Sachverständige eher. Zudem haben sie meist einen objektiveren Blick auf das Gebäude als Du.

2. Nachbarn fragen

Gerade beim Kauf von Eigentumswohnungen ist das sinnvoll. Denn die Nachbarn können genau sagen, wie stark beispielsweise die Lärmbelastung ist, oder, ob die Heizung funktioniert. Allerdings solltest Du nur auf die Nachbarn zugehen, wenn Du Dich wirklich für die Wohnung interessierst. Schließlich sollen sie sich ja nicht durch zahlreiche Anfragen unterschiedlicher Interessenten gestört fühlen. Auch die Protokolle der Eigentümerversammlung kannst Du Dir durchlesen. So erfährst Du ebenfalls etwas über mögliche Schwächen der Immobilie .

Extra-Tipp!

Eine Immobilie, die gerade noch gebaut wird, muss quasi „vom Papier“ gekauft werden. Schließlich hast Du nicht die Möglichkeit, das fertige Objekt zu besichtigen. Hier ist es umso wichtiger, dass Du die Unterlagen zur Immobilie genau unter die Lupe nimmst. Sie liefern Dir wichtige Zusatzinformationen zur Planung des Neubaus.

3. Blick ins Grundbuch

Fordere einen Auszug aus dem Grundbuch an , der nicht älter ist als drei Monate. Darin siehst Du, wie oft der Eigentümer einer Immobilie bisher gewechselt hat. Ist das oft passiert, solltest Du den Grund erfragen. Schau Dir das Grundstück gerne auf Google Maps an. Beim Katasteramt solltest Du zudem die sogenannte Flurkarte einsehen. Diese zeigt das Grundstück, das zu einem Haus gehört. Vergleiche, ob diese Karte mit dem tatsächlichen Grundstück übereinstimmt. Schließlich solltest Du genau wissen, wie groß die Fläche ist, die Du kaufst. Daran orientiert sich nämlich die Grundsteuer.

Der Grundbuchauszug zeigt zudem mögliche Wegerechte, Hypotheken, Baulasten, Erbbaurechte oder andere Verpflichtungen, die gegenüber dritten Personen anfallen können. Informiere Dich in diesem Fall unbedingt bei einem fachkundigen Berater oder dem Notar, was das bedeutet und inwiefern das den Immobilienwert belastet.

 

4. Wichtige Unterlagen prüfen

Außerdem solltest Du Dir folgende Unterlagen besorgen und durchlesen:

  • Teilungserklärung (bei Wohnungen, dazu mehr unter Punkt 5)
  • Die letzten Nebenkostenabrechnungen
  • Baubeschreibung (wie gebaut wird bzw. wurde und welche Ausstattung vorhanden bzw. geplant ist)
  • Informationen über bisherige Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
  • Sichtung der Baupläne inkl. Wohnfläche
    (Miss nach und vergleiche die Angaben mit der Realität)
r

Wichtig zu wissen

Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor groß. Das führt zu einem sogenannten „Verkäufermarkt“, sodass der Verkäufer bestimmen kann, zu welchen Bedingungen und an wen er verkauft. Schnelle Entscheidungen sind hier gefragt. Besonders bei Neubauten kommt es mittlerweile häufig vor, dass Interessenten ihre künftige Immobilie quasi „vom Papier“ kaufen und diese vorab nicht gründlich prüfen können.

2. Budget planen beim Immobilienkauf

Schritt 1 und Schritt 2 beim Ablauf des Immobilienkaufs gehen eigentlich Hand in Hand. Denn Du schaust Dir schließlich keine Immobilie an, die Dein Budget weit übersteigt. Zukünftige Eigentümer sollten sich also fragen:

Kann ich mir die Immobilie bzw. diesen Immobilientyp überhaupt leisten?

Das kannst Du Dir selbst beantworten, indem Du Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellst:

  • Wie viel Kapital hast Du zur Verfügung?
  • Hast Du ausreichend Eigenkapital angespart?

Experten empfehlen, dass es mindestens die Kaufnebenkosten decken sollte. Welche das sind, erfährst Du unter Schritt 6 unseres Ablaufs beim Immobilienkauf.

Extra-Tipp!

Finanzielle Überlegungen vorab sind wichtig. Zum einen kannst Du dann gezielt nach Häusern oder Wohnungen suchen, die in Deinem Preisbudget liegen. Zum anderen bist Du Mitinteressenten einen Schritt voraus, wenn Du Deine Immobilienfinanzierung schon geplant hast. Stecke am besten vorab mit Deinem Finanzierungsberater einen sinnvollen Preisrahmen ab.

3. Preisverhandlung beim Immobilienkauf

Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor sehr groß und auch Mitbewerber gibt es viele. Vor allem in Ballungsgebieten bzw. Metropolregionen bist Du vermutlich nur ein Interessent von vielen. Deshalb solltest Du bei der Preisverhandlung vorsichtig vorgehen, um einen reibungslosen Ablauf des Immobilienkaufs nicht zu gefährden: Wer zu offensiv verhandelt, wird die gewünschte Immobilie möglicherweise nicht bekommen. Trotzdem solltest Du zumindest in Erfahrung bringen, ob es Verhandlungsspielraum gibt. Und mit ein paar Tipps und Tricks klappt die Preisverhandlung:

  1. Motive erfragen: Hat der Verkäufer es eilig oder muss er die Immobilie gezwungenermaßen verkaufen? Dann hast Du bei der Preisverhandlung bessere Karten. Besonders, wenn Du schon eine Finanzierung in der Tasche hast und Du schnell zuschlagen kannst.
  2. Guten Eindruck hinterlassen: Sei pünktlich und zuverlässig, trete selbstbewusst und höflich auf. Mache deutlich, dass Du die Kosten für den Immobilienkauf stemmen kannst. So hinterlässt Du einen positiven Eindruck.
  3. Mängel nutzen: Bei Bestandsimmobilien finden Gutachter häufig kleinere, manchmal auch größere Mängel. Da kommen Zusatzkosten auf Dich als neuen Eigentümer zu. Diese kannst Du dem Verkäufer konkret vor Augen führen und so den Kaufpreis der Immobilie herunterhandeln.

Wie setzt sich der Preis eines Hauses oder einer Wohnung eigentlich zusammen?

Auch das ist eine wichtige Frage, die es beim Immobilienkauf zu klären gilt. Folgende Posten fallen an:

Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf auf Dich zu?

Es fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Posten an. In der Regel wird empfohlen, mindestens so viel Eigenkapital anzusparen, dass diese damit gedeckt werden können. Mit folgenden Nebenkosten solltest Du rechnen:

Kostenart Höhe
Notarkosten ca. 0,5 – 1,0 % des Kaufpreises
Grundbuch ca. 0,3 – 0,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung 1,5 – 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises,
je nach Bundesland
Maklerprovision ca. 3 – 7 % des Kaufpreises,
inkl. Mehrwertsteuer
Ggf. Immobiliengutachten ca. 500 – 1.000 Euro
Ggf. Modernisierungskosten Stark abhängig von den jeweiligen Maßnahmen

4. Baufinanzierung abwickeln

Zwischenfazit: Du hast ein Haus oder eine Eigentumswohnung gefunden, bist Dir über Dein Budget im Klaren und hast einen fairen Preis mit dem Verkäufer ausgemacht. Wie ist nun der weitere Ablauf der Immobilienfinanzierung? Jetzt geht es an die Baufinanzierung. Es lohnt sich, Dir verschiedene Baufinanzierungen im Vergleich anzusehen. Schließlich möchtest Du ja das Angebot mit den besten Konditionen finden – und das hat nicht immer die eigene Hausbank.

Infografik: Münchner brauchen den höchsten Immobilienkredit | Statista Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

5. Kaufvertrag

Der nächste Weg führt zum Notar. Nach einem Beratungsgespräch setzt er den Kaufvertrag auf. Käufer und Verkäufer sollten diesen noch einmal gründlich prüfen, bevor sie ihn unterschreiben.

t

Schon gewusst?

Die Notarkosten beim Immobilienkauf richten sich nach dem Preis. Sie beinhalten das Honorar des Notars und die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.

Was muss der Kaufvertrag beinhalten?

  • Persönliche Daten: Wer verkauft an wen?
  • Vertragsgegenstand: Was wird verkauft und was gehört alles dazu (z.B. Mobiliar)?
  • Kaufpreis: Wie hoch ist er, wann ist er fällig und auf welches Konto wird er überwiesen?
  • Zustand: In welchem Zustand befindet sich das Objekt? Sind Mängel bekannt?
  • Gewährleistungshaftung: Der Verkäufer versichert, dass es keine versteckten Mängel gibt, und übernimmt keine Haftung für neu entdeckte Schäden.
  • Übergabetermin: Wann geht der Besitz der Immobilie an Dich über?

Kaufvertrag bei Kauf einer Wohnung

Du wirst Teil der Eigentümergemeinschaft und hast Anteile an Gemeinschaftseigentum. Daher stehen im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung, neben den bereits genannten, noch weitere Punkte:

  • Wohnungsnummer
  • Größe
  • Lage
  • Nutzungsrechte für Parkplätze etc.

Zusätzlich zum Kaufvertrag gibt es eine Teilungserklärung. Diese regelt die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Du solltest sie vorab genau prüfen. Darin sind zum Beispiel folgende Informationen festgehalten:

  • Nutzungsrechte: Diese gelten für das Gemeinschaftseigentum wie Waschkeller und Co.
  • Gemeinschaftsordnung: Welchen Rechten und Pflichten musst Du als Eigentümer nachkommen?
  • Instandhaltungsrücklage: Diesen Betrag zahlst Du für die Instandhaltung des Gebäudes.
  • Aktuelle Höhe des Hausgeldes: Dazu zählen Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllgebühren, Versicherung und Verwaltung sowie Instandhaltungsrücklage (damit werden Modernisierungen oder Sanierungen finanziert ).

Kaufvertrag beim Kauf eines Neubaus

Im Kaufvertrag für Neubauten von einem Bauträger müssen alle Bau- und Sonderleistungen übersichtlich festgehalten sein. Wichtig sind außerdem folgende Punkte:

  • Datum: Zu diesem Zeitpunkt ist die Immobilie fertig gebaut.
  • Erschließungskostenregelung: Die Kosten für die Erschließung des Grundstücks übernimmt der Bauträger.

Extra-Tipp!

Kläre ab, was im konkreten Fall mit „schlüsselfertig“ oder „bezugsfertig“ gemeint ist. Denn zum Preis für ein schlüsselfertiges Haus kommen noch Kosten für Garten, Garage und Co. hinzu. Und auch in bezugsfertigen Immobilien fallen möglicherweise noch Arbeiten an.

Sind beide Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden? Dann wird er beim nächsten Notartermin unterschrieben und Du verpflichtest Dich, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

6. Immobilie kaufen

Nachdem der Kaufvertrag geschlossen ist, reicht ihn der Notar an das Grundbuchamt weiter. Daraufhin wird die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Dadurch ist das Objekt quasi für Dich reserviert. Meist wird im selben Zug die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen und dient als Sicherheit für die Baufinanzierung. Anschließend schickt der Notar ein Fälligkeitsschreiben an Dich als Käufer. Ggf. musst Du dann noch einige Punkt prüfen, etwa:

  • Auszug des vorherigen Eigentümers
  • Räumung
  • Bautenstand (ist sehr wichtig beim Neubau oder bei einer Sanierung durch den Verkäufer, denn er gibt Auskunft über den Fertigstellungsgrad der Immobilie)

Danach zahlst Du wie vereinbart den Kaufpreis an den Verkäufer. Dieser bestätigt Dir den Zahlungseingang und übergibt Dir zu guter Letzt den Schlüssel. Ist das alles erledigt, veranlasst der Notar die Grundbuch-Umschreibung auf Deinen Namen. Das bedeutet, Du bist offiziell als Eigentümer im Grundbuch der Gemeinde eingetragen.

r

Wichtig zu wissen

Die Kaufpreiszahlung kann auch über ein sogenanntes Notaranderkonto laufen. Das ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Der Notar veranlasst, dass das Geld in Deinem Namen an den Verkäufer überwiesen wird. Allerdings fallen dafür weitere Notarkosten an.

7. Schlüsselübergabe

Nun kommen wir zum letzten Schritt aus unserer Übersicht zum Ablauf eines Immobilienkaufs: Nachdem die Kaufsumme vollständig bezahlt ist, vereinbarst Du einen Termin zur Schlüsselübergabe. Dann ist die Immobilie ganz Dein! Du kannst selbst einziehen oder Mieter einziehen lassen.

Wie lange dauert der Immobielenkauf?

In der Regel vergehen etwa vier bis sechs Monate zwischen der ersten Besichtigung bis zu dem Zeitpunkt, ab dem Du Eigentümer bist.

Wie viel Zeit Du davor investierst, um eine geeignete Immobilie zu finden, ist natürlich ganz Deine Sache. Und auch Verhandlungen mit dem Verkäufer beispielsweise können den Ablauf beziehungsweise die tatsächliche Dauer des Hauskaufs beschleunigen oder verzögern. Die Zeitspanne ist daher sehr individuell.

Ähnliches gilt für einem Neubau. Doch hier kommt noch die Bauzeit dazu, die sich schon mal ein bis drei Jahre hinzieht. Der Zeitraum bis zum endgültigen Immobilienkauf ist daher auch bei Neubauten sehr individuell.

Wenn du diese Tipps bei Deinem Kaufvorhaben berücksichtigst, steht einem gelungenen Ablauf des Imobilienkaufs nichts mehr im Weg.