Baufinanzierung: Entwicklung der Zinsen

von | Jun 15, 2021 | Baufinanzierung

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Der Januar 2020 bot so niedrige Bauzinsen wie noch kein Januar zuvor und haben sich zwischenzeitlich nach einem geringfügigen Anstieg größtenteils seitwärts bewegt. Allgemein sind die Zinsen momentan auf einem sehr niedrigen Niveau. Da überrascht es nicht, dass viele Menschen in Deutschland momentan verstärkt daran Interesse haben, ihren Wunsch nach einer eigenen Immobilie zu verwirklichen. Sinnvoll für Dich ist es, Dir über Zinsen für Baukredite und deren Entwicklung Gedanken zu machen, wenn auch Du Dir das wünschst und mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitel beisteuern kannst. Mit diesem Eigenkapital kannst Du eine vernünftige Baufinanzierung abschließen.

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt, den Du am besten wohl überlegt und genau planst. Wenige Menschen besitzen so viel an liquiden Mitteln, dass sie sich ihren Traum vom Eigenheim ohne eine Finanzierung erfüllen können. Gerade bei einem freistehenden Haus solltest Du damit rechnen, eine höhere Summe zur Baufinanzierung aufnehmen zu müssen. Möchtest Du Deinen Baukredit in überschaubaren Raten zurückzahlen, ist auch mit einer relativ langen Kreditlaufzeit zu rechnen. Gerade bei großen Zeitabständen solltest Du Dir über die Zinsentwicklung im Klaren sein, da sich diese bei einer langen Laufzeit auf Dein Darlehen auswirken kann.

Laien sehen sich gerade bei der Zinsentwicklung komplexen Sachverhalten gegenüber. Daher solltest Du immer eine persönliche Beratung aufsuchen, bevor Du Dich für eine Finanzierung entscheidest. Unser Ratgeber ist dafür da, Dir einen ersten Überblick über das weite Feld der Bauzinsen zu verschaffen und grundlegende Fragen zu beantworten.

Wie erhalte ich einen möglichst niedrigen Zinssatz für die Baufinanzierung?

Wenn Du eine Immobilie bauen oder kaufen möchtest, geht das, wie bereits erwähnt, meist nicht ohne eine Baufinanzierung. Diese ist grundsätzlich günstiger als andere Möglichkeiten der Kreditaufnahme, weil die finanzierte Immobilie gleichzeitig als Sicherheit dient.

Darüber hinaus kommen verschiedene Komponenten zusammen, die den Zinssatz, den die Bank Dir bietet, ausmachen. Die Konditionen werden dabei von äußeren und persönlichen Faktoren beeinflusst. Insbesondere kommt es darauf an, was Du nach Abzug aller Deiner Fixkosten an regelmäßigem Einkommen vorweisen kannst, denn davon würdest Du ja die Kreditrate bestreiten. Daneben ist ein wichtiger Faktor, wie viel Eigenkapital Du hast.

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Einflussfaktoren auf die Konditionen der Baufinanzierung

Faktoren Höhere Zinsen Niedrigere Zinsen
Darlehenshöhe Sehr kleine Darlehensbeträge Ab bestimmten Mindestsummen
Eigenkapital Eigenkapital unter 20 %

Eigenkapital zwischen 30 % und 50 %

 

Zinsbindung

Lange Zinsbindung / Zinssicherheit & veränderlicher Zinssatz

Kurze bis mittelfristige Zinsbindung / Zinssicherheit

Vertragsgestaltung

Flexible und individuelle Vertragsbedingungen (lange Abruffrist ohne Bereitstellungszins, kundenfreundliche Bedingungen etc.)

Standardisierte Vertragsbedingungen
Art der Immobilie

Spezielle Objekte:

  • Alte Häuser
  • Häuser unter Denkmalschutz
  • Häuser mit Erbbaurecht

Gängige Objekte:

  • Doppelhaushälften
  • Zeitgemäße Einfamilenhäuser
  • Reihenhäuser
  • Wohnungen
Tilgungshöhe

Niedrige Anfangstilgung bzw.

flexible Ratengestaltung mit Änderungsmöglichkeiten

Hohe Anfangstilgung  ohne Anpassungsmöglichkeit

Volltilger

Bonität

Singles

Sehr jung

Ruheständler

Verheiratete

Sicheres Arbeitsverhältnis (z. B. Beamtenstatus)

Wohngebiet Weniger gefragte Wohngebiete Besonders gefragte Wohngebiete erhöhen die Sicherheit, dass Du bzw. die Bank das Haus bei finanziellen Problemen schneller verkaufen könnt

Die meisten Banken nutzen die SCHUFA Auskunft, um zusätzliche Erkenntnisse zu Deiner Bonität zu gewinnen. Dein persönliches SCHUFA-Rating kann somit in manchen Fällen ebenfalls Deinen Zinssatz beeinflussen. Wenn Du tatsächlich negative Einträge haben solltest, ist eine Finanzierung gar nicht möglich.

Ebenfalls einen Einfluss hat das Sondertilgungsrecht. Fünf Prozent der Darlehenssumme sind meistens inklusive. Sondertilgungen darüber hinaus erhöhen grundsätzlich den Zinssatz. Daher solltest Du abwägen, ob es für Dich ggfs. förderlicher ist, den Kredit über die ursprünglich geplante Zeitspanne hinweg abzuzahlen. Sinnvoll ist es dagegen, eine Sondertilgung einzuplanen, wenn Du in absehbarer Zeit eine größere Geldsumme zurückzahlen kannst. Zum Beispiel, weil Du erbst oder eine Geldanlage ausgezahlt bekommst. Durch die schnellere Tilgung reduzierst Du die Summe, die Du noch zurückzahlen musst. Gleichzeitig verringert sich in den meisten Fällen die Laufzeit, aber auf jeden Fall Deine monatlichen Zinszahlungen an Deinen Kreditgeber.

Extra-Tipp!

Nutze unseren Rechner für Baufinanzierung, um Dir ein erstes Ergebnis zur Zinshöhe für Deine Wunschfinanzierung anzeigen zu lassen. Probiere aus, wie sich die verschiedenen Konditionen auf den Zinssatz auswirken und vergleiche dabei, was für Dich wichtig ist.

Die Bauzinsen-Entwicklung ist momentan sehr positiv, weshalb gute Zinsen derzeit schon bei einer Zinsbindungen von zehn Jahren unter einem Prozent liegen können, was äußerst günstig für Dich als Kreditnehmer ist.

Äußere Einflussfaktoren auf den Zinssatz

Zwei weitere Faktoren, die Du persönlich nicht beeinflussen kannst, die sich aber auf den Zinssatz auswirken, sind:

  1. der Leitzins
  2. weltpolitische Ereignisse

Die aktuellen Bauzinsen und deren Entwicklung sind indirekt vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Sinkt dieser, fallen auch die Bauzinsen. Wird der Leitzins angehoben, ist es wahrscheinlich, dass auch die Bauzinsen steigen.

Nicht ganz so linear verläuft der Einfluss weltpolitischer Ereignisse. Grundsätzlich gilt: Je unsicherer die Situation, desto geringer der Zinssatz. Letztendlich kommt es darauf an, wie die Börsen die Geschehnisse bewerten. Diese politische Abhängigkeit wird häufig damit erklärt, dass die Menschen in unruhigen Zeiten nach Sicherheiten streben, etwa dem „Betongold“.

Wie kann ich von der positiven Zinsentwicklung profitieren?

Du hast bereits eine Baufinanzierung und weißt nicht, was der aktuell niedrige Zinssatz für Dich bedeutet? Dann können wir Dir ein paar Tipps zur derzeitigen Bauzinsen-Entwicklung geben:

Wenn Du ca. drei Jahre vor dem Ablauf Deiner Zinsbindung stehen solltest, kannst Du jetzt schon eine Umschuldung planen. Bei einer Zinsbindungsfrist handelt es sich um den Zeitraum, den Du beim Abschließen Deiner Baufinanzierung festlegst. Innerhalb dieses Zeitraums bleiben die Zinsen unverändert.

Dein Baukredit läuft noch eine Weile, aber Du weißt jetzt schon, dass Du eine Anschlussfinanzierung benötigst? Eine solche kannst Du frühestens fünfeinhalb Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist beantragen und Dir so die günstigen Zinsen von heute für den Zeitpunkt in der Zukunft sichern, zu dem Du die Anschlussfinanzierung brauchst. Da in der Regel ab zwölf Monaten vorher kein Zinszuschlag mehr anfällt, bietet sich dieser Zeitraum an, um von dem jetzigen niedrigeren Zinssatz profitieren und Deine Immobilie günstig weiter zu finanzieren.

Sollte Deine Zinsbindung erst in ein paar Jahren ablaufen, gibt es trotzdem Möglichkeiten, von der aktuell günstigen Zinsrate zu profitieren. Durch ein sogenanntes Forward-Darlehen, bei dem Du bereits jetzt Deine spätere Anschlussfinanzierung mit den aktuellen Zinsen sichern kannst. Das heißt, dass Du zwar noch die Raten für Deine aktuelle Baufinanzierung zum vereinbarten Zinssatz weiterzahlst. Allerdings sicherst Du Dir bis zu 60 Monate im Voraus die günstigen Zinsen von heute.

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Wichtig zu wissen

Achtung! Wenn Du Dich so weit im Voraus für solch eine Finanzierung entscheidest, dann bist Du an die entsprechenden Konditionen gebunden und kannst keine Veränderungen daran vornehmen. Selbst dann nicht, wenn sich innerhalb dieses Zeitraums etwas an Deiner persönlichen oder finanziellen Situation ändert!

Denke außerdem daran, dass jeder Kunde, der sein Darlehen nach deutschem Recht geschlossen hat, zehn Jahre nach der letzten Auszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten besitzt. Solltest Du bereits einen Immobilienkredit mit höheren Zinsen haben, besteht eventuell akut die Chance, diesen zu kündigen, um einen neuen Vertrag mit günstigeren Zinsen zu ergattern. Jetzt ist der beste Zeitpunkt dafür, Dich für einen neuen Baukredit zu entscheiden.

Baufinanzierung: So entwickeln sich die Zinsen

Die Baukredit-Zinsentwicklung befand sich in den letzten Jahren stetig auf Talfahrt. Kleinere Zinsschwankungen sind natürlich immer gegeben. Der Abwärtstrend wird mehr als deutlich, wenn man auf das Jahr 2008 blickt, in welchem die Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren bei durchschnittlich 5 Prozent lagen. Seitdem sind die Bauzinsen kontinuierlich gesunken. Im Juli 2019 lagen die Bauzinsen dann sogar nur noch bei 0,41 Prozent.

Prognosen zur weiteren Zinsentwicklung in der Baufinanzierung sind dennoch schwierig zu treffen. Wie unberechenbar eine Bauzinsen-Prognose ist, zeigt ein Beispiel: Experten waren sich Ende 2018 beinahe sicher, dass vor allem die Bauzinsen steigen würden, weil die EZB ihren Anleihenkauf gestoppt hatte. Wie wir nun wissen, bewegte sich das Zinsniveau jedoch in die entgegensetzte Richtung.

Lässt sich die Bauzinsen-Entwicklung prognostizieren?

Aufgrund des aktuellen Zinsniveaus und der weltpolitischen Vorgänge, wie etwa bedingt durch die Corona-Krise, sehen beinahe alle Experten der Finanzbranche einhellig einen Seitwärtstrend für die kommenden Monate voraus. Das heißt, dass sie keine großen Schwankungen der Zinsen für Baukredite nach oben oder unten erwarten. So setzt zum Beispiel die amerikanische Notenbank FED ebenso wie die EZB auf eine lockere Geldpolitik. Sie beließ im Juni 2020 den Leitzins bei einer Spanne von 0 bis 0,25 Prozent. Daher gehen viele Entscheidungsträger der FED davon aus, dass das gegenwärtige Zinsniveau von nahezu 0 Prozent bis Ende 2022 bestsehen bleibt.

Jedoch weiß niemand sicher, was die Zukunft bringt. Es kann immer wieder vorkommen, dass sich die Bauzinsen unerwartet in eine andere Richtung entwickeln, wie in dem Beispiel von eben deutlich wurde. Als 1989 die Mauer in Berlin fiel, stiegen die Zinsen aufgrund dieses unerwarteten Ereignisses rapide an.

Denk an die treffenden Worte von Mark Twain, der über Vorhersagen eine eigene Meinung hatte: „Voraussagen soll man unbedingt vermeiden, besonders solche über die Zukunft”.

Daher sollte niemand mit der Bauzinsen-Entwicklung spekulieren, sondern am besten das aktuell niedrige Zinsniveau nutzen. Das gelingt im Schnitt für die nächsten 30 Jahre im Rahmen einer Baufinanzierung.

Allgemeine Tipps für Deine Baufinanzierung

  • Achte auf die Nachkommastellen des angegebenen Zinssatzes! Gerade bei so großen Beträgen können diese einen erheblichen Unterschied ausmachen.
  • Vergleiche zusätzlich die Konditionen unabhängig von der Bauzinsen-Entwicklung. Dazu zählen:
    o die Höhe der Sondertilgung
    o die Option auf Ratenanpassung
    o die bereitstellungsfreie Zeit
    o ggfs. kostenpflichtige Zusatzprodukte, wie beispielsweise eine Koppelung an eine Versicherung.
    Nicht immer ist das unterm Strich beste Angebot das mit dem günstigsten Zins!
  • Bei dem jetzigen Zinsniveau kannst Du sogar niedrigere Monatsraten wählen. Jedoch verlängerst Du dann die Laufzeit und erhöhst die Schlussrate. Deshalb wäge immer ab, was für Dich gerade sinnvoller ist.
  • In Niedrigzinszeiten sind eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren sowie eine Tilgung von mindestens 2 Prozent sinnvoll. Viele Banken bieten Dir sogar Zinsbindungen von 20 oder auch 30 Jahren an.
  • Nutze Tilgungszuschüsse der KfW für energetisch sinnvolle Bauvorhaben. Aktuell kannst Du damit womöglich noch Geld dazuverdienen! Je nach Höhe des energetischen Standards des Gebäudes vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von 5 bis 27,5 Prozent Deiner Darlehenssumme.
  • Denke jetzt an Deine Anschlussfinanzierung bei bestehenden Baufinanzierungen, um von der günstigen Baufi-Zinsentwicklung zu profitieren, wenn es soweit ist.
  • Auf noch günstigere Konditionen zu warten, ist momentan nicht sinnvoll. Wenn Du bereits über eine Baufinanzierung nachgedacht hast, ist jetzt der ideale Zeitpunkt! Die Bauzinsen sind aktuell sehr niedrig, aber es ist schwer vorherzusehen, wie sie sich in der nächsten Zeit entwickeln werden.