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Bei dem Blick auf die monatlichen Ausgaben fallen besonders häufig die hohen Kosten für das Wohnen auf. In deutschen Haushalten verschlingt der Wohnraum meist sogar über ein Drittel des Einkommens. Dabei macht es selten einen Unterschied, ob Du zur Miete wohnst oder ein Eigenheim gekauft bzw. gebaut hast.
Ein Haus zu bauen oder zu kaufen bringt zusätzliche Kosten, die beim Mieten nicht entstehen. Also kann es nicht alleine die Ersparnis sein, die Menschen dazu bringt, über den Immobilienkauf nachzudenken. Du stehst ebenfalls vor der Überlegung, vom Mieter zum Eigentümer zu werden? Diese Aussicht ist sehr verlockend, da ein eigenes Haus viele Vorteile mit sich bringt. Um Deine Entscheidung zu erleichtern, solltest Du alle wichtigen Aspekte kennen und prüfen, ob diese zu Dir passen. Mit unserem nachfolgenden Check helfen wir Dir ein wenig bei der Wahl.
Mieten oder kaufen?
Möchtest Du Dir eine Wohnung bzw. ein Haus kaufen, bauen oder zur Miete wohnen? Um diese Fragen zu beantworten, solltest Du erst einmal in Dich gehen. Denn die grundlegenden Vor- und Nachteile wiegen nicht so schwer wie Deine eigenen Vorlieben. Für eine Hilfestellung haben wir Dir dennoch ein paar Punkte zusammengefasst:
| Mieten | Eigentum | |
| Vorteile |
Um Schäden & Reparaturen kümmert sich der Vermieter/Verwalter ➔weniger Aufwand Sehr flexibel für Umzug zwecks Job oder Liebe |
Nach Abbezahlung der Baufinanzierung gehört einem die Immobilie Viel mehr Entscheidungs-freiheiten |
| Nachteile |
Hohe Nebenkosten Steigende Mieten Ausbleibende Reparaturen Abhängigkeit vom Vermieter |
Nebenkosten & evtl. Hausgeld Aufwand zur Instandhaltung & Wartung Abhängigkeit von der Bank, der Gemeinde und Nachbarn |
Falls Du nicht in der glücklichen Lage bist, im Lotto gewonnen zu haben, oder ein Haus oder Geld geerbt hast, musst Du meist einen Kredit aufnehmen, um genug Vermögen für ein Eigenheim zur Verfügung zu haben.
Für die Baufinanzierung fallen erst einmal hohe Kosten an, da Du für ein solches Darlehen meist viel Eigenkapital für die Anzahlung vorstrecken musst. Mit einem Baufinanzierung-Vergleich kannst Du das Angebot heraussuchen, welches am besten Deinen Bedürfnissen und Möglichkeiten entspricht. Variiere mit einem Baufinanzierungsrechner einfach die einzelnen Konditionen, um die Baufinanzierung zu finden, die zu Deinen finanziellen Vorstellungen passt.
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Der größte Vorteil besteht bei einem Wohnungskauf darin, dass Dir das Haus oder die Wohnung nach Ende des Darlehens vollständig gehört. Danach fallen nur noch Nebenkosten bzw. Instandhaltungskosten an. Erneuerungen kommen in der Regel in regelmäßigen Abständen vor, deren Kosten Du bereits vor dem Kauf einkalkulieren solltest:
| Reparatur | Intervall | Kosten |
| Außenanstrich | alle 10 – 20 Jahre |
ab 35 € je m² Fassadenfläche |
| Fenster und Haustüren | alle 20 – 40 Jahre |
Montage |
| Außenputz | alle 30 – 50 Jahre | ca. 40 – 80 € je m² |
| Heizung | alle 15 – 20 Jahre | ab 10.000 € |
| Dach | alle 40 – 60 Jahre | ca. 80 – 400 € je m² |
Wie finde ich heraus, was zu mir passt?
In erster Linie sollte Deine Entscheidung nicht nur vom Preis abhängig sein. Ob es sich finanziell lohnt, zu mieten oder zu kaufen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig, die Du selbst nur zum Teil beeinflussen kannst. Dazu zählen zum Beispiel die Entwicklungen der Mietpreise.
Vielmehr stellt sich daher die Frage, ob ein Eigenheim zu Dir bzw. Deiner Lebensweise passt:
- Möchtest Du sesshaft werden und hast Dich für einen Wohnort entschieden?
- Möchtest Du eigenverantwortlich wohnen?
➔ Dann solltest Du statt zu mieten, direkt kaufen. - Magst Du es entspannter und übernimmst weniger gerne Verantwortung?
➔ Dann wirst Du als Mieter glücklicher.
Wenn Du Dich für einen eigenen Wohnraum interessierst, solltest Du Dir folgende Fragen stellen:
- Bist Du konsequent genug, um Dich über mehrere Jahrzehnte an einen Kredit zu binden?
- Wirst Du auch in zehn Jahren noch in der Lage sein, die Tilgung Deiner Schulden regelmäßig zu leisten?
- Passt der Wohnraum auch in einigen Jahren noch zu Deinen Bedürfnissen?
- Wie viele Personen sollen in der Immobilie wohnen?
- Wie wichtig ist Dir eine persönliche Gestaltung des Wohnraums? Möchtest Du lieber selbst bauen oder fertig kaufen?
- Soll die Immobilie evtl. irgendwann weitervermietet werden? Oder ziehst Du es vor, angespartes Eigenkapital in andere Investitionen zu setzen? Vielleicht entspricht es Dir mehr, eine Geldanlage auf dem Markt in Aktien oder Fonds zu tätigen. Durch eine breite Streuung gelingt Dir dadurch eventuell sogar ein höherer Gewinn als bei einer reinen Investment-Immobilie.
Miete vs. Finanzierungsrate
Auch wenn die Preisfrage nicht im Vordergrund stehen sollte, ist sie eine wichtige Komponente. Schließlich solltest Du Dir bewusst sein, welche Kosten auf Dich zukommen. „Mieten oder kaufen“-Rechner helfen Dir häufig bei dieser Entscheidung.
Allerdings ist es nicht ratsam, Deine Miete gegen die monatliche Rate einer Baufinanzierung gleichzusetzen. Stattdessen ist es sinnvoller, die Kaltmieten mit den Kaufpreisen zu vergleichen.
Um ein aussagekräftiges Beispiel zu erhalten, solltest Du darauf achten, dass sich die Miet- und Kaufpreise auf gleichwertige Immobilien beziehen, die im gleichen Gebiet liegen. Ansonsten ist ein Vergleich schnell verfälscht, da die Preise auf dem Land normalerweise weitaus günstiger als in den Ballungsgebieten sind.
Schon gewusst?
Die Faustregel besagt, dass sich ein Kauf rentiert, wenn der Kaufpreis unter dem 20-Fachen der Miete liegt. Alle Preise darüber sind in der Regel zu teuer.
Beispielrechnung: So lohnt sich der Immobilienkauf
Nehmen wir als Beispiel eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung. Deren Kaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat. Im Jahr ergibt dies eine Summe von 12.000 Euro.
Wenn sich der Kaufpreis für eine vergleichbare Eigentumswohnung nun unter 240.000 Euro bewegt, befindet sich der Preis unter dem 20-Fachen der Miete.
Bei 300.000 Euro ist der Wert der Wohnung allerdings zu hoch angesetzt, da der Multiplikator dann bei 25 liegen würde.
Kosten richtig kalkulieren
Du hast Dich bei der Frage mieten oder kaufen für die zweite Option entschieden? Dann solltest Du alle anfallenden Kosten vor Augen haben:
Eigenkapital
Du kannst eine Immobilie nur mit einer bestimmten Menge an Eigenkapital kaufen. Die Kaufnebenkosten solltest Du beispielsweise aus eigener Tasche zahlen können. Dazu zählen:
- die Grunderwerbssteuer
- der Grundbucheintrag
- die Notarkosten bzw. auch die Courtage des Maklers
Diese Kosten liegen zwischen 5 und 15 Prozent, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind.
Eigenkapital 2.0.
Zusätzlich benötigst Du Eigenkapital für die Finanzierung. Im Idealfall sind das in etwa 20 Prozent. Unabhängig davon, ob Du ein Haus bauen oder kaufen möchtest. Diese Anzahlung ermöglicht Dir in den meisten Fällen einen besseren Zinssatz.
Instandhaltungskosten
Berechne reguläre Reparaturen sowie auch unvorhergesehene Vorfälle mit ein.
Mögliche Förderungen
Für energieeffizientes Wohnen gibt es finanzielle Unterstützung. Deshalb ist es sinnvoll, sorgfältig zu recherchieren, ob Du Förderungen in Anspruch nehmen kannst. So gibt es beispielsweise eine KfW-Förderung für bestehende Immobilien sowie das KfW-Programm für energieeffizientes Bauen.
Eigenheim kaufen oder bauen
Wenn Du Dich dafür entschieden hast, nicht mehr zur Miete wohnen zu wollen, steht die nächste Überlegung an. Möchtest Du ein eigenes Haus bauen oder lieber kaufen?
Anbei findest Du in kurzer Form die Vor- und Nachteile beider Varianten. So kannst Du überlegen, welche Punkte am wichtigsten für Dich sind.
| Neubau eines Objekts | Bestandsimmobilie Kaufen | |
| Kosten |
Baugenehmigung Bodengutachten etc. ➔ häufig teurer |
Hohe Sanierungs- bzw. Instandhaltungskosten möglich |
| Einfluss- möglichkeiten |
|
Im Nachhinein teilweise durch Sanierungen möglich |
| Modernität |
Neuste Technik & Ausstattung Hoher Energieeffizienz-standard |
Modernisierungen nachträglich mit Einschränkungen möglich |
| Zeitfaktor |
Bauverzögerungen können auftreten Lange Abwicklungsarbeiten Viele Entscheidungen ➔ höherer Stress |
So schnell wie möglich |
Wenn Du Dich allerdings für ein Fertighaus entscheidest oder schlüsselfertig bauen möchtest, reduziert sich der Stress ein wenig. Dafür musst Du eventuell bei den Einflussmöglichkeiten auf Dein Traumhaus Abstriche in Kauf nehmen.
Checkliste – Haus bauen, kaufen oder mieten
Du bist Dir immer noch nicht sicher, ob Du mieten oder kaufen möchtest? Dann hilft Dir für eine endgültige Entscheidung unsere Checkliste, mit der Du die wichtigsten Punkte zur Hand hast.
- Um ein Haus zu kaufen oder zu bauen, musst Du im Vorfeld Geld gespart haben. Du brauchst zwingend Eigenkapital.
- Bei niedrigen Finanzierungszinsen lohnt sich ein Eigenheim besonders.
➔ Im umgekehrten Fall kann es preislich sinnvoller sein, zur Miete wohnen zu bleiben. - Wie stellst Du Dir Deine Zukunft vor? Weißt du langfristig nicht genau, wohin die Reise gehen soll, ist es sinnvoller, weiter zu mieten statt zu kaufen.
- Ist es Dir wichtiger, selbstbestimmt oder ohne Verantwortung zu wohnen? Als Mieter musst Du Dich kaum um etwas kümmern, da vieles der Vermieter regelt.
- Sei auf das Unvorhergesehene vorbereitet!
➔ Dies kann ein plötzlicher Jobwechsel, eine neue Liebe oder ein Unfall sein. Bist Du in diesem Fall immer noch in der Lage, Deinen Kredit zu bezahlen?