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Ein eigenes Haus zu bauen, ist Dein Traum. Aber die Bank möchte, dass Du eine Grundschuld eintragen lässt, um Deinen Kredit bei ihr abzusichern.
- Was genau hat es damit auf sich?
- Welche Kosten kommen dabei auf Dich zu?
- Und wie läuft die Grundschuldeintragung genau ab?
Wir fassen hier alles Wichtige rund um dieses Grundpfandrecht zusammen. Außerdem geben wir Dir Tipps an die Hand, sodass Du Deinen Traum vom Eigenheim unbesorgt verwirklichen kannst.
Was ist eine Grundschuld?
Die Definition der Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wie folgt festgehalten:
„Die Grundschuld ist ein dingliches Grundstücksrecht, welches dazu dient, ein Grundstück zu belasten, sodass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist dabei nicht forderungsakzessorisch.“ § 1191 BGB; Palandt/Bassenge, 73. Auflage München 2014, § 1191 Rn. 1. ff.
Die Grundschuld ist, juristisch betrachtet, also ein ganz klassisches Grundpfandrecht. Sie wird in der Praxis vor allem von Banken eingesetzt, die damit Deinen Kauf- oder Baukredit für Dein Haus oder Grundstück absichern. Das heißt, sobald Du nicht mehr in der Lage sein solltest, Deinen Kredit abzubezahlen, kann die Bank Dein Grundstück und die darauf gebaute Immobilie zwangsversteigern. Das geschieht dann zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder -vollstreckung. Als Sicherung für Deinen Kredit dient also der Erlös aus der Versteigerung, mit dem Deine Schulden bei der Bank bezahlt würden.
Schon gewusst?
Du kannst Dein Haus oder Grundstück mehrmals einsetzen. Dabei wird dann anhand des Eingangsdatums der Grundschulden eine Reihenfolge festgelegt, welche Schulden bei einer Zwangsvollstreckung zuerst abbezahlt werden. Die Rangwahrung, also das Beibehalten dieser Reihenfolge, ist wichtig. Allerdings kann die Rangfolge nachträglich noch geändert werden.
Keine Angst vor dem Grundschuldzins
Für eine Grundschuld als finanzielle Absicherung Deines Baukredits für die Bank fallen Zinsen an, welche der Kreditgeber individuell festlegt. Die Grundschuldzinsen sind immer höher als die im Vertrag für Deine Baufinanzierung festgelegten Zinsen. Dadurch hat die Bank die volle Sicherheit auf ihrer Seite. Derzeit betragen die Zinsen für Grundschulden etwa 15 Prozent.
Achtung: Oft besteht der Irrglaube, dass Dir diese Zinsen zusammen mit Deinen monatlichen Darlehensraten und –zinsen berechnet werden. Jedoch musst Du keine Grundschuldzinsen bezahlen, solange Du Deinen Kredit ordnungsgemäß begleichst. Erst, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt, dienen diese Zinsen dazu, die Kosten des Verfahrens zu decken.
Grundschuldzinsen werden meist auf eine Dauer von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben. Sie sind deswegen so hoch angesetzt, da sie auch eine Sicherheit bei höheren Forderungen sind, wenn zum Beispiel nach Ablauf der Zinsbindung oder bei einer Anschlussfinanzierung höhere Darlehenszinsen folgen sollten.
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Die zwei Arten der Grundschuld
Grundschuld ist nicht gleich Grundschuld. Es gibt zwei verschiedene Arten:
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Buchgrundschuld (immer mit Zusatz „ohne Brief“)
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| Briefgrundschuld |
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Die Buchgrundschuld ist heute in der Regel die bevorzugte Variante. Sie ist einerseits etwas kostengünstiger, andererseits besteht keine Gefahr, dass der Brief verloren geht. Sollte das geschehen, wird es nämlich teuer.
Wichtig zu wissen
Eine Zwangsversteigerung oder Zwangsvollstreckung ist in Deiner Grundschuld in der Zwangsvollstreckungsklausel festgehalten. Sie sagt aus, dass Du Dich der Versteigerung stellst, wenn Du Deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommst und ein Verkauf für Dich keine Option ist.
Wieviel kostet ein Grundschuldeintrag?
Der Notar lässt die Grundschuld im Grundbuch eintragen. Dafür muss er die Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleiten. Sowohl die notarielle Beglaubigung als auch der Aufwand des Grundbuchamts sind dabei mit Kosten verbunden. Die Gebühren des Amtes für so eine Eintragung sind an die Höhe der Schuld gekoppelt. Es fallen etwa 1,8–2,0 % der Summe der Grundschuld als Gebühr an. Dazu kommen die Notarkosten – diese hängen vor allem davon ab, um welchen Typ der Grundschuldeintragung es sich handelt. Mithilfe von Online-Rechnern kannst Du die Notar- und Grundbuchkosten ermitteln und innerhalb von ein paar Sekunden grob einschätzen, welche Nebenkosten im Allgemeinen bei Deinem Hauskauf oder -bau auf Dich zukommen werden.Kosten sparen, wenn die Grundschuld an eine andere Bank abgetreten wird
Wenn Deine Finanzierung zum Teil abbezahlt ist, kannst Du beispielsweise Deine Anschlussfinanzierung mit einer anderen Bank vereinbaren. Dabei kann Deine Grundschuld an einen anderen Kreditgeber verschoben werden. Das spart Kosten ein, denn Dein Eintrag im Grundbuch muss nicht erst gelöscht und wieder neu aufgesetzt werden. Dafür würden nämlich wieder neu Gebühren anfallen. Stattdessen wird einfach die Verschiebung eingetragen. Diese Abtretung der Grundschuld ist günstiger, da sie nur von einer zur anderen Bank übertragen wird. Wichtig ist, dass Deine Bank damit einverstanden ist. Du kannst auch nur mit einem Teil Deiner Grundschuld die Bank wechseln. Meistens regeln die Banken die Details unter sich.Wie läuft der Grundschuldeintrag ab?
Für eine Grundschuldeintragung sind mehrere Schritte notwendig. Plane am besten sechs bis acht Wochen ein, um alles unter Dach und Fach zu bekommen. Und so läuft Dein Eintrag ab:
- Die Bank stellt das Grundschuldbestellungsformular aus und schickt es an Dich. Darin sind notiert: die abgesicherte Summe, die Zinsen und die Bedingungen.
- Dein Notar bestellt die Grundschuld, beurkundet sie und reicht alle notwendigen Formulare beim Grundbuchamt ein.
- Deine Bank und Du bekommen alle Unterlagen als Bestätigung zugeschickt: Die Bank erhält die vollstreckbare Ausführung der Grundschuldbestellungsurkunde, mit der sie im Zweifelsfall (wenn Du mit Deinen Kreditzahlungen mehr als zwei Monate im Rückstand bist) direkt Dein Grundstück versteigern kann. Du bekommst eine einfache Ausführung.
Extra-Tipp!
Wenn Du beim Notar bereits den Kaufvertrag für Dein Grundstück oder Haus beurkunden lässt, dann frage nach, ob Du in diesem Termin auch gleich die Grundschuld mitbestellen kannst. Das spart Dir Zeit, weil Du nicht extra noch einen separaten Termin ausmachen musst.
Was passiert, wenn der Baukredit abbezahlt ist?
Ist Dein Kredit getilgt, dann hat die Bank kein Recht mehr darauf, Dein Grundstück oder Haus aufgrund der Grundschuld zu versteigern. Auch bei einer entsprechenden Umschuldung kann dies der Fall sein. Die Grundschuld selbst bleibt aber trotzdem im Grundbuch bestehen. Du kannst sie, solltest Du wieder einen Kredit benötigen, erneut als Sicherheit für die Bank einsetzen. Dabei kannst Du die Grundschuld auch einer anderen Bank übertragen als beim ersten Mal. Eine Löschung und Neueintragung bei Bedarf sind wieder mit Kosten verbunden, daher ist es in vielen Fällen günstiger, die Grundschuld einfach eingetragen zu lassen.
Wann ist es sinnvoll, eine Löschung Deiner Grundschuld zu beantragen?
Die Löschung Deiner Grundschuld funktioniert über eine Löschungsbewilligung. Das kann der Fall sein, wenn Du Deinen Kredit komplett zurückgezahlt hast. Die Bank kann dieser Löschung aber auch zustimmen, wenn Du den Kredit auf eine andere Immobilie übertragen möchtest oder nur noch ein geringer Betrag aussteht. Die Bank stellt Dir dann ein Formular aus, das der Notar wiederum zur Beauftragung der Grundschuldlöschung benötigt. Diese nennt man Löschungsbewilligung. Auch dabei fallen wieder Kosten an: Für die Unterschriftenbeglaubigung des Kunden und die Gebühren des Grundbuchamtes.
Es ist aber nicht immer sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen. Du kannst die Grundschuld eingetragen lassen und wiederverwenden: Zum Beispiel, wenn in ein paar Jahren Modernisierungsarbeiten an Deinem Haus anstehen und Du dafür einen neuen Kredit aufnehmen würdest. Wenn Du aber Dein Grundstück oder Haus verkaufen willst, wünschen viele Käufer einen „sauberen“ Grundbucheintrag. Das heißt, dass der Käufer in der Regel kein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück kaufen möchte. Ansonsten müsste er die Kosten für die Löschung der Grundschuld des Voreigentümers tragen.