Erschließungs- und Vermessungskosten

Du möchtest ein eigenes Grundstück kaufen und bebauen? Oder suchst Du vielleicht gerade schon aktuelle Angebote? In jedem Fall solltest Du Dein Eigenheim sorgfältig planen. Denn bis die eigenen vier Wände fertig für den Einzug sind, gibt es einige Punkte zu erledigen.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Hausbau verschiedene Nebenkosten an. Hierzu gehören unter anderem die Erschließungs- und Vermessungskosten. Die Punkte Vermessung und Erschließung sind neben dem eigentlichen Grundstückskauf die Basis für alle weiteren Bauarbeiten. Wie viel Du dafür einkalkulieren musst, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Lage des Grundstücks
• Regelungen vor Ort (Gemeinde, Rat oder Stadt)
• Konditionen im Kaufvertrag

Damit Du weißt, worauf Du achten musst und wo Du Dir Informationen holen kannst, haben wir hier die wichtigsten Vorschriften sowie praktische Tipps zusammengefasst.

Vermessungskosten für Dein Grundstück

Vermessungen können aufgrund verschiedener Faktoren nötig sein. Bei unbebauten Grundstücken etwa:

• Aus einem großen sollen mehrere kleine Grundstücke gemacht werden.
• Aus dem Grundstück wird ein Teil herausgemessen, um diesen dann zu bebauen.

In all diesen Fällen musst Du also eine Vermessung durchführen lassen. Das läuft über amtliche Vermessungsbüros, bei denen Du einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) beauftragen kannst.

Vermessung vor Baubeginn

• Bei einem sogenannten Grenztermin wird zunächst der offizielle Grenzverlauf vor Ort festgelegt. Dafür müssen auch die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke anwesend sein.
• Wenn alle Beteiligten dem Grenzverlauf zustimmen, geht es im nächsten Schritt zum Katasteramt. Diese Behörde kümmert sich um die Kartographierung von Flurstücken, also das Vermessen von Gebieten.
• Wenn die Prüfung durch das Katasteramt abgeschlossen ist – es also die geplanten Grenzverläufe nachvollziehen und wie gewünscht eintragen kann –, werden Deine Grundstücksgrenzen in die Liegenschaftskarte übernommen. (Unter Liegenschaft versteht man die Fläche, die Gebäude und zugehörige Grundstücke zusammen einnehmen.)

Ist Dein zukünftiges Baugrundstück als Flurstück gebildet, so ist dies auch die Grundvoraussetzung, dass hierfür ein neues Grundbuchblatt angelegt werden kann. Die Vermessungskosten ergeben sich dabei aus der Gebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure des jeweiligen Bundeslandes. An dieser Stelle ist der Vermessungsprozess aber noch nicht abgeschlossen.

Vermessung nach Baubeginn

Wenn Du ein eigenes Haus baust, musst Du zu verschiedenen Zeitpunkten noch weitere Vermessungen vornehmen. Das läuft in folgenden Schritten ab:

• Vermessung für den Bauantrag
  Nach dem Grundstückskauf erstellt der ÖbVI (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) einen Amtlichen Lageplan. Als Grundlage hierfür dienen sowohl eigene Vermessungen als auch die Unterlagen des Katasteramts. Der amtliche Lageplan, inklusive des eingezeichneten und genau geplanten Gebäudes, ist zusammen mit weiteren Unterlagen wichtiger Bestandteil der Bauplanmappe. Zu den Unterlagen gehören:
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Berechnungen etc.

  Die Bauplanmappe wird schließlich benötigt, um die Baugenehmigung zu beantragen und das Baugenehmigungsverfahren zu starten.

• Vermessung zum Baubeginn
  Nach dem ersten Spatenstich muss der Bauherr innerhalb von zwei Wochen eine sogenannte Baukontrollmessung durchführen. Dafür werden ebenfalls Vermessungskosten fällig. Die Bauaufsichtsbehörde bekommt so einen Nachweis, dass Du die vereinbarte Grundfläche und Höhenlage einhältst. Gleichzeitig kannst Du dadurch auch Fehler frühzeitig entdecken und Mehrkosten vermeiden. Für diese Baukontrollmessung ist der ÖbVI zuständig.
• Vermessung bei der Fertigstellung
  Um die Bauarbeiten abzuschließen, brauchst Du am Ende noch einmal den Vermessungsingenieur. Dieser prüft bei der sogenannten Gebäudeeinmessung, ob das fertige Haus mit dem ursprünglich auf dem Papier geplanten Haus übereinstimmt.

Vermessungskosten im Überblick

Vermessungsbüros berechnen ihre Gebühren auf Grundlage verschiedener Werte, darunter:

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Bodenrichtwert)
• Fläche des Flurstücks (Ein in sich abgeschlossenes Grundstück bezeichnet man auch als Flurstück)
• Anzahl der zu verändernden bzw. neu zu bildenden Flurstücke
• Zahl der benötigten Grenzpunkte

Wer zahlt die Vermessungskosten?

Darüber hinaus kommt es bei den Vermessungskosten in erster Linie darauf an, wer zahlen muss. Grundsätzlich ist es denkbar, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Anteil übernehmen. Mitunter tragen sogar Verkäufer die gesamten Kosten. Dementsprechend lohnt es sich, die Konditionen im Kauf- oder Bauvertrag genauestens zu prüfen und gegebenenfalls zu verhandeln. Bevor die Vermessung startet, solltest Du sämtliche Vereinbarungen unbedingt schriftlich festhalten.

Bauland günstig erschließen?

Bei einem Grundstückskauf musst Du Dich nicht nur um die Abstimmung mit der Katasterbehörde kümmern. Auch die Erschließung will sorgfältig vorbereitet sein. Diese umfasst alle baulichen Maßnahmen, die die Gemeinde im Vorfeld ausführen muss, damit Dein Grundstück nutzbar wird. Um eine Immobilie bauen zu dürfen, muss das Grundstück zwingend erschlossen sein. Dabei unterscheidet man grundsätzlich zwischen:

1. Technischen Erschließungskosten
   Diese entstehen durch den Anschluss an Versorgungs- bzw. Entsorgungssysteme. Hierzu zählen Elektrizität, Gas, Wasser und Kanalisation.
2. Verkehrsmäßigen Erschließungskosten
   Die Anbindung an örtliche Infrastrukturen musst Du als Grundstücksbesitzer ebenfalls finanzieren. Das betrifft Straßen, Gehwege, Beleuchtungsanlagen und Lärmschutzmaßnahmen ebenso wie Telekommunikation.

In diesem Zusammenhang spielt auch die Einteilung von Erschließungen in Kategorien eine Rolle. Denn: Die öffentliche bzw. äußere Erschließung umfasst das Umfeld bis zur Grundstücksgrenze. Die private bzw. innere Erschließung erstreckt sich dagegen von der Grundstücksgrenze bis zum Haus.

Erschließungskosten im Einzelfall

Wie teuer oder günstig eine Erschließung ausfällt, lässt sich pauschal schwer beantworten. Laut § 129 Baugesetzbuch (BauGB) dürfen Kommunen 90 Prozent der technischen Erschließungskosten in Rechnung stellen. Für verkehrsmäßige Erschließungskosten beläuft sich der Eigenanteil auf maximal 70 Prozent.

Bei Neubauten fallen häufig zusätzlich zum Grundstückspreis Erschließungskosten an. Bereits vorhandene Altbauten haben oftmals den Vorteil, dass sie bereits an notwendige Leitungen angeschlossen sind. Dementsprechend fallen weniger Erschließungsbeiträge an. Dabei gibt es allerdings einen wichtigen Unterschied:

• „Teilerschlossen“ bedeutet, dass bereits einige (aber nicht alle) Versorgungseinrichtungen vorhanden sind.
• „Voll erschlossen“ heißt, dass Anbindungen zu öffentlichen Straßen sowie eine Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung bestehen.

Was in beiden Fällen noch hinzukommt, ist der Anschluss an Fernwärme und Telekommunikation.

Dementsprechend musst Du auch bei „voll erschlossenen“ Grundstücken noch weitere Erschließungskosten einkalkulieren – beispielsweise für Telefon-, Fernseh- oder Glasfaserkabel. Alles in allem lohnt es sich also, den Kaufvertrag genau unter die Lupe zu nehmen bzw. bei der Gemeinde vor Ort nachzufragen, ob noch etwas hinzukommt. Im Voraus solltest Du unbedingt klären, welche Arten der Erschließung im Grundstückspreis inbegriffen sind.

Wenn ein Grundstück zum Beispiel durch Altöl vorbelastet ist, steht möglicherweise eine kostspielige Bodensanierung an. Falls Du bei Erdarbeiten auf Munitionsreste aus Kriegszeiten stößt, kann das ebenfalls teuer werden. Als Grundstücksbesitzer musst Du neben den Erschließungskosten nämlich für die Freilegung von Gefahrenquellen aufkommen. Alle weiteren Schritte (Bergung, Entschärfung, Entsorgung) übernimmt allerdings der Staat.

Erschließungs- und Vermessungskosten einfach berechnen

Als Zwischenfazit lässt sich festhalten: Wieviel es kostet, Grundstücke zu erschließen und zu vermessen, kann im Einzelnen stark variieren. Der finanzielle Aufwand hängt nicht nur von der Lage und dem Zustand des Grundstücks ab. Auch die örtliche Kommune und das jeweilige Bundesland bestimmen den endgültigen Preis. Eine allgemeingültige Formel für Vermessungs- und Erschließungskosten pro Quadratmeter gibt es also nicht.

Vermessungskosten berechnen: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Auch wenn Du die Kosten nicht einfach berechnen kannst, gibt es einige Parameter, an denen Du dich bei den Vermessungskosten orientieren kannst. Genaue Zahlen sind allerdings nicht möglich. Die Kosten für die Grenzfeststellung beispielsweise erhöhen sich, wenn der Bodenwert steigt. Der Preis für den Lageplan richtet sich nach der Flächengröße des Baufeldes. Und bei der Gebäudeeinmessung steigen die Kosten prozentual zu den Baukosten an.

Durchschnittliche Erschließungskosten

Damit Du Dir trotzdem eine grobe Vorstellung von den Erschließungskosten machen kannst, haben wir hier eine Beispielrechnung zusammengestellt. Diese Werte liegen ungefähr im Durchschnitt, allerdings kann es auch hier zu enormen Schwankungen kommen. Daher sind die Angaben ohne Gewähr.

Zusätzlich musst Du auch noch die innere Erschließung (von der Grundstücksgrenze bis zum Haus) einberechnen. Für die Verlegung von Leitungen und Rohren betragen die Erschließungskosten in etwa 1.000 Euro pro Meter. Das heißt also: Je kleiner der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und Haus, desto günstiger die Erschließung. So liegst Du beispielsweise mit zehn Metern bei ungefähr 10.000 Euro. Addiert man dazu die öffentlichen Erschließungs- und die Vermessungskosten, ergibt sich eine Summe von etwa 20.000 Euro. Dabei solltest Du immer bedenken, dass die tatsächlichen Preise von diesem Richtwert stark abweichen können – sowohl nach oben als auch nach unten.